Los bancos intensificaron la competencia por los clientes con nuevas líneas de créditos hipotecarios UVA, tasas más bajas, plazos de hasta 25 años y montos que llegan a cientos de millones de pesos.
La gran apuesta oficial para reactivar el mercado de la construcción parece arrancar. Las primeras líneas oficiales de préstamos hipotecarios UVA con tasas de 7,5% máximo ya están diseñadas y ofrecidas a través de varios de los 13 bancos que ingresaron en la primera licitación de fondos de Anses para financiar estos créditos. Pero, además, el solo lanzamiento de estos préstamos provocó que este mercado se despabile y comience una batalla por tasas más bajas y condiciones mejoradas para clientes.
El jueves se conoció que los bancos del Grupo Petersen presentaron en sociedad su línea, que estará disponible desde la próxima semana. Será de préstamos de hasta 150.000 UVAs, plazos de hasta 20 años y un proceso de solicitud 100% digital, y es exclusiva para clientes que acrediten sus haberes en los bancos del Grupo (Santa Fe, Entre Ríos, San Juan y Santa Cruz). La nueva línea contempla montos de hasta 150.000 UVAs (actualmente equivale a US$208.860) y plazos de entre 15 y 20 años, en el marco del programa de financiamiento hipotecario impulsado por el Gobierno nacional a través del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de Anses. Los cuatro bancos fueron adjudicatarios de la primera licitación del programa, mediante la cual se asignaron $200.000 millones entre 13 entidades para ampliar la disponibilidad de financiamiento destinado a la primera vivienda.
También hubo un relanzamiento de una línea de préstamos a través del Banco Ciudad con una nueva tasa de interés preferencial, fija, del 6,5% para compra del primer hogar. El ejemplo en este caso es un préstamo en UVAs de $100 millones, al plazo máximo de 25 años: la cuota inicial es de $658.000. En este caso, quienes lo pidan deberán acreditar ingresos totales desde $2.632.000.
El Banco Macro había lanzado la semana pasada una línea a 20 años, con una tasa UVA +7,5%, destinada a clientes Plan Sueldo Selecta y, de forma independiente, a sus hijos, con destino para compra de una vivienda, y mejora, ampliación o refacción de inmuebles.
Una de las líneas más novedosas es la del Banco Provincia, que incorpora a su cartera los préstamos UVA. La nueva del banco implica un monto máximo de 250.000 UVA, equivalente a aproximadamente 524 millones de pesos, con un plazo a 20 años y una tasa de 9% nominal anual más actualización UVA. Este financiamiento permite proyectos mediante sistemas constructivos industrializados como steel frame y ballon frame. Para los clientes que perciben sus haberes a través del banco, el financiamiento puede alcanzar hasta el 80% del valor de tasación o presupuesto, mientras que para el público general llega hasta el 70%.
El préstamo puede tener hasta tres titulares y la relación cuota-ingreso máxima permitida es del 25% para clientes con haberes y del 20% para el resto de los solicitantes. La novedad de los créditos del Banco Provincia es que incluyen una cláusula CVS (Coeficiente de Variación Salarial), que brinda mayor previsibilidad en contextos en los que hay una brecha entre la evolución de la inflación y los salarios.
El mecanismo compara mensualmente la cuota ajustada por UVA con otra calculada según la evolución salarial (CVS más dos puntos porcentuales). Determinados ambos importes en pesos, en el caso de que la cuota ajustada por variación de UVA sea superior a la cuota ajustada por variación del CVS incrementado dos puntos, la diferencia entre ambos importes será bonificada por el banco.
El sistema lanzado por el Gobierno tiene una característica fundamental: Anses no le presta directamente al comprador de la vivienda. El FGS actúa como inversor y coloca parte de sus recursos en depósitos a plazo fijo UVA en los bancos. Las entidades reciben ese fondeo y quedan obligadas a transformarlo en créditos hipotecarios para personas que compren, construyan, amplíen o refaccionen su primera vivienda. El riesgo crediticio y la relación con el cliente siguen en manos del banco.
La lógica apunta a solucionar uno de los problemas estructurales del sistema financiero argentino: el descalce de plazos. Los bancos reciben buena parte de sus depósitos a períodos muy cortos —el 75% de los ahorros captados está colocado a menos de 60 días—, pero una hipoteca necesita financiamiento durante 15, 20 o 30 años. Prestar a dos décadas con depósitos que pueden retirarse en semanas limita fuertemente el volumen que las entidades están dispuestas a ofrecer. El FGS aparece ahora aportando una fuente de dinero de mayor duración.
El programa dispone de hasta $2 billones, que se distribuirán mediante diez licitaciones de $200.000 millones. Los bancos compiten ofreciendo qué rendimiento pagarán al FGS. Existen dos alternativas: depósitos a un año, con un piso de UVA más 2,5%, y depósitos a cinco años, con un mínimo de UVA más 4,5%. De esta manera, el fondo previsional no entrega gratuitamente sus recursos ni subsidia directamente al deudor: realiza una inversión que mantiene el capital actualizado por UVA y además obtiene una tasa de interés.
La primera prueba ocurrió el 7 de septiembre y mostró una demanda considerable de los bancos. Dieciocho entidades presentaron 42 ofertas por $258.640 millones para una licitación de $200.000 millones. Finalmente, fueron adjudicados 13 bancos. La mayor demanda estuvo en el fondeo largo: $164.429 millones, el 82% del total, se colocaron a cinco años a una tasa promedio de UVA más 4,94%. Otros $35.571 millones fueron colocados a un año a UVA más 2,67%.
